江门三旧改造的探讨，工业遗产是否该拆
根据江门发电机出租公司-雅通电力（www.uncle-power.com）讯;
位居城市核心地段的旧址如何开发和保护本身已是难题，当其与“三旧”改造扯上关联，如何在保护与开发间寻求最终的平衡，是文物工作者的难题。

水，是人类生存的起源。在江门的城区中，西江和蓬江见证了工业的兴起和城市的变迁。分布在这两条河流的造纸厂、造船厂、甘化厂及周边的亚细亚石油公司和新宁铁路旧址，近日首次被拟列为江门市工业遗产。目前，该规划结束了公示，仍在等待上报和审批。

位居城市核心地段的旧址如何开发和保护本身已是难题，当其与“三旧”改造扯上关联，如何在保护与开发间寻求最终的平衡，是文物工作者的难题。他们仍在努力，作为珠三角的老牌工业城市，江门许多的工业遗存极具代表性，并希望在保护中寻求人居环境改善的最大双赢。

上之北街片

“甜蜜事业”转身成谜 甘化厂保护开发至今仍未明朗

说起甘化厂，人们总想起当年周总理视察时说起的“甜蜜的事业”。至今生活在这个老片区的老人家们，仍记得其出产的“莲花牌”白砂糖曾举国闻名。这座建于建国后“一五”计划的重点项目，是波兰和捷克斯洛伐克等社会主义国家援建项目，也是亚洲最大的甘蔗综合利用基地，它代表了江门工业发展的鼎盛时刻。

1958年，周恩来总理视察北街糖厂时曾亲笔书写“江门甘蔗化工厂”几个字。20世纪90年代，甘化厂又改名为“江门甘蔗化工厂(集团)股份有限公司”并上市。2008年6月，该公司位居“广东品牌100强”和“广东最具竞争力品牌20强”。

此次江门市规划局公布的3处北街片区工业遗产中，亚细亚石油公司旧址已于2004年被列为市级文物单位，新宁铁路于2008年被列为省级文物单位，只有甘化厂的保护开发问题，至今仍未得到明确解释。

【开发】 几经修改的改造规划

由于污染问题，2003年开始，江门市政府多次召开会议研究厂区搬迁问题。但由于甘化厂已经上市，拥有十多个生产厂和子公司，股权结构复杂，搬迁的问题也一直没能实现。

2011年3月12日，甘化厂与德力西集团签订了股权转让协议。2011年底，原厂区土地纳入“三旧”改造范围。2011年12月，甘化厂正式停止本部厂区浆纸生产，并开始处置区内闲置设备等资产。由于该片区留有诸多反映江门工业缩影的老厂房等，关于如何保护与开发的问题一直也备受争议，规划方案也多次改动。

2012年7月市规划局公示了《北街良化地段PJ05-C控制性详细规划》，将甘化厂及周边地段规划定位为集高档商业金融、办公、居住功能于一体的滨水组团。随后，市规划局又邀请了5家开发单位与设计单位组成联合体参加方案咨询活动，最终保利胜出。

2013年8月，《甘化厂及周边地段规划方案》获市政府批准。北街甘化地段位于江门市蓬江区东部，紧邻西江和蓬江，东至西江，南至江北路，西至甘棠路、港口路，北至潮连桥，规划区总用地面积243.23公顷，片区规划人口控制规模为4.5万人。

2014年1月，广东甘化向江门市政府相关部门提出局部地区修改意见。7月28日，市规划局发布了《江门市北街甘化地段(PJ05-F)控制性详细规划局部修改草案公示》，提出打造总部经济，对南部的两大地块用地性质及兼容性进行了调整，修改范围占地49.2公顷，并保留甘化厂牌坊。2014年11月4日，该方案获市政府批准。

昨日，记者走访甘化厂片区，厂区内已经无人办公，仍在坚守岗位的是保安人员和几条防盗犬，“里边早已停工，设备也拆得差不多了。”日前，广东甘化公告已与江门国资委签订本部厂区三旧改造协议书，原甘化厂地块即将出让阶段。

免费博物馆or展示厅+咖啡厅

江门的工业遗产保护，从2008年始提上日程。从事文物工作多年的张振升认为，工业遗产保护的难点是：还在生产时不能定为文物，普查时很多情况下也不方便进去。“有时候工厂破产了都不知道，所以很多都在打包拆迁时才抢救性地保护。很多时候，就是一场博弈。”他回忆称，很多项目都是保护者追上去的，发现后马上介入，但对方往往因工厂保密和自身制度等，不乐意。近年来江门市的文物工作者也逐渐探索了两条路径：一是普查文物并提交至市政府审批，入文物名录；二是时刻关注拆迁，以备抢救性保护。

记者了解，目前甘化厂地块于今年的土地推介会上再次被提及，不少开发商对此表示有兴趣。为了开发时便于妥善安置区内已控规的文物，市文物局负责人称，今年将考虑引进社会力量做1-2套方案探索。

“我们可能会邀请一些设计公司或高校做1-2套方案。一类方案是从纯粹的公共文化来做，将其打造为免费开放的公办的博物馆，由政府投资；另一类方案，则想探索能否引导社会资源共同开发，适当地利用这些文物。”比如开发商帮忙建好后，在保障文物安全的前提下，适当地交由开发商使用，设置展示厅、图书馆、咖啡厅等吸引人气，让其焕发生机。

【市场】 老街区缺新房 二手房6000-7000元/㎡

北街一带生活配套非常齐全，然而缺乏新房在售，次新房也非常少。据家家顺良化新村门店经理李绥龙介绍，北街一带以老的住宅区为主，目前没有一手楼在售，楼龄较新的只有2010年后推出的海伦堡林荫彼岸，目前二手价去到6000- 7000元/平方米，带装修的有业主叫价7500元/平方米，市场上放售盘源并不多。

据了解，该区域放售盘源以旧楼为主，“八几年的石米外墙楼大概2500-3000元/平方米，九几年的马赛克外墙楼则大约350 0 -4000元/平方米。”李绥龙说，由于区域内没有新盘在售，一手楼入市预计会有不错的市场反应，而从甘化厂这样的地块所处地段来看，周边配套齐全，且交通方便，去往北新区或者东华大桥等地都只是需要大约10分钟，如果开发商开发时提供的配套不错，极有可能受到市场追捧，皆因区域没有一手盘在售，想在这个区域置业电梯楼的只能选择海伦堡，选择太少。

背后故事 忽然叫停的拆迁

与开发并行的，是文物保护工作人员的不易。

据当时参与保护的原江门市博物馆副馆长张振升回忆，虽然2012年甘化片区进入“三旧”改造日程，当时并未对地上的厂房等明确说明要怎么拆和建。而且，当年德力西集团将旧厂区地上的残留物资，以1.2亿元的价格打包给了南沙拆船厂。打包时，钢铁的价格行情也比较好，拆船厂很快就开始了拆迁。

“老厂房地下有很多电缆，可以拆出来当废铜废铁卖。为了挖废料，很多厂房被推倒或者凿开墙壁，看上去就像是打了二战一样。”张振升回忆，当文物部门得知大拆迁的消息时，厂区范围内的许多房屋和设备已经被拆卸出售了。

眼见着大多数厂房都已严重被毁时，在文物部门的呼吁下，市政府的紧急叫停令到来了，拆迁停工。2013年6月，《江门市甘化厂工业遗产保护方案》获批，按照“原址原貌保护、综合性开发保护”的原则，甘化厂划定了1.23万㎡的保护范围，将对109台(套)生产设备实施原址保留。

回购的老机器

但由于所有地上物都已属于拆船厂，要想保留老机器，只能靠回购。“当时提出要回购，市政府的重视程度超乎了我们的想象。”市文物局负责人回忆称，经过几个月的谈判，2013年9月底该批保留设备正式签署回购合同，并在原址保护。但由于厂房仍属德力西集团，至今只是暂借厂房放置。

机器买回来了，可断水断电的残破旧厂区仍有不少盗窃者来割铁挖线。为确保这批国有资产的安全，市文物局共投入资金约39万对旧厂房安装监控设备，并聘用安保人员日夜守护。虽目前甘化厂片区仍未正式列入文物保护单位，但其中的榨糖车间和办公用房已列入文物保护视野，其中回购的老机器已属国有资产。“根据文物法，破坏国有资产和文物要负刑事责任，一般判得都比较重”，文物局负责人称。

下之礼乐片

两处老厂房 静待“复活”

江门造船厂和造纸厂均被列入三旧改造

此次，拟列入江门市蓬江、江海区一级工业遗产的还有江门造船厂和造纸厂，这两个坐落在蓬江河边的老厂房，承载了老江门人的厚重记忆。

江门造船厂由上世纪五十年代多家私营船厂组合建成，历史可追溯到上世纪30年代。据《广东省志·船舶工业志》记载，1954年3月，设在文昌沙的广协祥船厂被政府接收，改为国营江门船厂，随后3年进行了扩建，此后又有不少船厂合并入厂。经过多年发展，江门船厂在80年代达到生产高峰期，制造了大量铁船、工程船、运输船等不同用途的船舶，还曾造香港最大的拖船。至鼎盛时期，厂内工人多达1300多人。直至1999年，广东天健集团全资收购原江门船厂后，改制成立了广东江门船厂有限公司。

与蓬江河同样有渊源的江门造纸厂历史更久，这座位于礼乐大桥桥脚的工厂，1909年在香港募股，于1912年成立，创办者是台山籍华侨余觉之、余乾甫等人，开创了广东近代造纸业和采用股份制发展工业的先河。据资料记载，当时引进了日本先进生产设备和技术人员，是江门近代工业“两支半烟囱”其中一支，是近代国内技术最先进造纸企业之一，和近代华南地区第二大造纸企业。

【开发】 投资22亿元，纸厂改为商住地

昔日轰轰烈烈的地方，如今已是人去楼空，两座厂房同时面临“三旧”改造的命运。

2011年12月18日，江门纸厂“三旧”改造项目举行动工仪式，地块规划改造为商住用地，以中高档住宅为主，旨在围绕礼乐轻轨站形成礼乐北部新的商业、居住中心。

去年，江海区曾透露，计划改造后规划建设用地面积约16 .19万平方米(具体以规划部门最终审批为准)，其中可建设面积接近49 .6万平方米，商住用地的比例为1：9。项目总投资达22亿元，计划用4年时间完成全部工程建设。

去年7月，江门纸厂协议出让了两地块，其中一块土地面积13.2万平方米，另一块则是2.1万平方米，受让单位是名为“孔繁权”的自然人。据了解，孔繁权为江门市泰力房地产开发有限公司法人，该公司为本次改造主体。工程预计今年动工。

近日，记者实地走访厂区发现已无人办公，一些设备已被拆除。江门泰力地产已在纸厂门口右侧设置办公楼，进入办公室可以见到有一名阿伯坐在前台把守。因担心楼房不安全，工作人员婉拒记者入内。据阿伯介绍，项目勘测前期工作已在进行，预计年内动工。目前，纸厂只留下几个工作人员协助房地产公司开发，其他员工早于几年前遣散。

工人已撤退 船厂改造还要等

和附近江门纸厂相比，厂区总面积达272亩的船厂，还没有“改造”动静。根据城市控规要求，该地块未来也将改造为商业及房地产开发为主，以高档住宅吸纳地王广场、五邑城等商圈的辐射。

据守在门口的工作人员透露，今年船厂工作人员已经正式撤退，只剩下几个财务人员及保安。至于何时能改造，该工作人员表示不知具体时间，估计正式动工也要等多两三年。

不过，在门口可以看到，有些公司在船厂内办公，大门口挂着“广东省电白建筑工程总公司”、“广东恒辉建设有限公司”、“力成重工有限公司”几个牌匾。据悉，这些公司只是租借地方办公，并非改造该项目的开发商。

【市场】30万-50万元二手楼最好卖

下了江礼大桥，便可见到造纸厂和造船厂。曾为江门工业重要地带的地区，如今附近不乏楼盘，以旧楼梯楼为主，此外还有零星几个电梯楼。

据家家顺礼乐门店经理谢润龙介绍，目前该区域供应的二手房更适合刚需型买家，30-50万元的房子最热销。在楼龄上，这个区域的楼覆盖面比较广。其中，1990-2000年占了一大半，成交大约3000-4000元/平方米；至于2003-2006年的楼梯楼，价格则去到5000元/平方米。

另外，区域内步入销售尾声的帕佳图尚品，在售一手单位已非常少，有业主以5500-5600元/平方米的毛坯价放售。而文昌花园后期预计也有一手单位放出，目前尚未有具体定价，预计会带装修发售。

“从地理位置来说，通过江礼大桥前往人人乐、五邑城等地都只是几分钟的事情。”谢润龙说，从这些厂区的地段位置来说，都非常不错。

【声音】成本高打击积极性

对于开发商来说，拿地决定因素还是地价。骏景湾地产执行董事表示，如今三旧改造用地地价上升，“在考虑拿地时，除非位置非常好，不然还是会直接去拍地，可以省去一些时间成本。”

而元子地产总经理谭华驹也表示，是否参与三旧改造开发商顾虑较多。他认为，三旧改造并无一个好的公开标准，所以开发商拿项目时会怕后续遇到难题。比如后期需要进行转功能、补偿等问题，从而拉长了开发周期。

目前，江门三旧改造一般都是直接改造成商品房住宅小区，能否参考其他城市将厂区改成创意园？谭华驹认为，江门创意园市场还不大，改造的创意园未必能够体现出其商业价值，皆因创意园需要行业支持以及有受众，而这些江门市场是缺乏的。

背后故事 抢救性地“圈住”文物

由于江门市目前为华南地区第二大造船基地，且造纸厂又是华侨开办的工业遗存，规划和文物保护部门均认为，保留前期工业遗产对江门市正在大力发展的海洋船舶制造业有重要的文化意义。2012年，江门市出台了《江门市市区市级文物保护单位保护范围及建设控制地带划定》，将两处列为文物保护范畴。

资料显示，在上世纪五十年代，造船厂的船坞、锻造车间等5座建筑均被列入第三批全国文物普查不可移动文化名录，保护范围12471㎡，建筑面积4475㎡。

而江门造纸厂，也有两处已于2010年被列为江门市市级文物保护点，其内的3座清末民初建筑被列为市级文物保护单位，保护范围4974㎡，建筑面积400㎡。

据原江门市博物馆副馆长张振升介绍，造纸厂的保护也并未一帆风顺，组装机械还是“抢”回来的。当年造纸厂宣布破产时拍卖了1个亿，但为了解决下岗职工的工资福利问题，用来安置工人的资金都发掉了9000万元左右，公司本身还有一些债务。“我们考虑到厂企本身有困难，又与政府商量后，在政府将其转化为商住用地时，把文物保护的范围隔了出来，做进了整个地块的规划里面。”

让他较为放心的是，虽然造船厂现在还没有定为文物级别，但已经列入普查公布的保护点，让未来的保护工作更有保障。如果该地块未来涉及到拆迁和开发问题，市政府在审批前也会参考文物部门的意见，不至于陷入被动中。

他山之石

中山岐江公园

中山著名的粤中造船厂旧址，原为一片平坦的废弃土地，2001年10月改造为主题公园。公园总体规划面积11公顷，其中水面3.6公顷，建筑3000平方米。其保留了原场地上最具代表性的植物、建筑物和生产工具，并将船坞、骨骼水塔、铁轨、机器、龙门吊等原场地上的标志性物体串联起来形成故事化景观。

广州红专厂

沿用建于1956年中国最大的罐头厂———广州罐头厂，将废弃生产车间改造成LO FT的创意空间。园区总面积达17万㎡，区内现在仍保留着几十座大小不一的苏式建筑，绿化面积占总面积的一半，每一横排建筑之间相间20余米，都长有高大的乔木，配有500个停车位。

攀枝花

作为当年三线建设的新兴的工业城市，在上世纪六七十年代曾兴起大规模的重工业建设浪潮，其工业遗存也保留得较多。攀枝花在全国率先提出建设“三线建设博物馆”。去年3月起，攀枝花市西区也开始动工，矗立了几十年的老厂房将变身为绿色休闲文化街区，改变长年以来的脏乱差。
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